あなたはタワーマンションを購入したいですか?

私は以前シンガポールに住んでいたときに中心部の高層コンドミニアム(日本で言うタワーマンション)の高層階に住んでいました。

都心のタワーマンションの利便性や住んでいての高揚感は体験として理解しつつも、タワーマンションを購入する気は全くありません。

そのお金があればJリートに投資し、配当金をもらいつつ、タワーマンションを賃貸で借りるほうが良いと思っています。

今回はタワーマンションの購入を検討しているあなた向けに、私がなぜタワーマンションの購入より同額資金を使ってのJリート投資をおすすめするのかを説明します。

本記事の対象と読んで得られること
    • 対象:タワーマンションの購入を真剣に検討している人。
    • 得られること:タワーマンション購入資金を使ってのJリート投資という選択肢があることがわかります。
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都心のタワーマンション購入に必要な資金

都心部のタワーマンションを中古で購入するのに必要な資金は、

  • 2LDK
  • 築15年以内
  • 駅徒歩10分以内
  • 千代田区、文京区、港区、渋谷区あたり

の条件で、

  • 勝どき、晴海、月島周辺:最低5,000万円〜6,000万円
  • 恵比寿・飯田橋・大崎周辺:8,000万円

くらいの価格イメージになります。

これは中古の価格なので、新築ならもっと高いのでしょう。

SUUMOでちょっと調べただけでも勝どき、晴海、月島のタワーマンションは大量に売りに出されているので、当然今更そんなところのタワーマンションを買う気はありません。

都心でまともに流通可能な(いつでも売却可能という意味です)タワーマンションを買うなら、中古でも8,000万円は最低必要でしょうね。

タワーマンション購入のデメリット

私はタワーマンションを購入する気はないのですが、それは以下のデメリットを感じているからです。

    • 8,000万円を使ってタワーマンションを購入すると資産の大半がタワーマンションになってしまい、ポートフォリオのバランスに欠ける。
    • 不動産は売りづらいので換金性に掛け、機動的な運用ができない。
    • タワーマンションの長期的な運用管理に深刻な懸念を抱いていて、資産価値が劣化するイメージしかない。

タワーマンションは通常一棟に多くの戸数があります。

戸数が100以上なんていうタワーマンションはざらにありますが、もし将来大規模な改修が必要になり、修繕費の積み立てが不足した場合に住民の大多数が合意して修繕費の拠出に同意するなどという想定は現実的なのでしょうか?

私は大いに疑問です。

100戸以上もあるタワーマンションで住民の多数の合意形成をすることは極めて難しいのではないでしょうか。

メンテナンスがきちんとできないとタワーマンションは加速度的に劣化し、廃墟化するリスクがあると思っています。

また、果たしてタワーマンションの補修をきちんとできる技術力を持つゼネコンがどれだけあるのかも疑問です。

仮に奇跡的に住民の合意ができ修繕費が捻出できたとして、高層タワーマンションの補修ができるゼネコンが存在するのか、よくわかりません。

タワーマンションの中長期的な老朽化リスクは深刻だと考えているので、そんなリスクを取ってあえてタワーマンションを購入する必要があるのかが大きな疑問です。

Jリート投資がタワーマンションの購入より優れている点

私は8,000万円でタワーマンションを購入するなら、同額をJリートに投資したほうがはるかに良いと考えています。

理由は以下です。

    • Jリートは株式市場で取引されていて、換金性は非常に高い。
    • 安定した配当がある。
    • 資産劣化リスクがない。

Jリートはタワーマンションより換金性が高い

Jリートは東京証券取引所に上場していますので、取引所があいていればいつでも売買できます。

極端な話、8,000万円分のJリートを持っていても、一週間以内に全額現金に換えられます(よほど流動性の低いものに極端に投資している場合を除く)。

一方、タワーマンションは相対取引で購入者が現れなければいつまでも現金化できません。

湾岸のタワーマンションのように大量に売りに出されている場合は、買い手がつくかどうかもわかりません。

売りたいけど売れない、こんな状況に陥ります。

同じ不動産投資でも、Jリートはタワーマンションに比べて圧倒的に換金性が優れています。

Jリートは安定した配当がある

記事執筆時点のJリートの配当利回りは約4%、税引き後でも3.2%です。

もし8,000万円をJリートに投資したとすると、年間税引き後256万円の配当金を受け取れます。

月々だと約21万円相当の配当金になります。

月々21万円にプラスアルファして少し追加すれば、都心部のある程度のタワーマンションには住めますよ。

Jリートは資産劣化リスクがない

Jリートにはタワーマンションのような資産劣化リスクがありません。

厳密に言えばJリートが保有している建物は老朽化していくわけですが、Jリートの運営会社がきちんとメンテナンスしてくれるので全く問題ないです。

Jリートの運営会社は、保有物件の価値を上げ賃料を増やすことが仕事なので、全力を尽くしてきちんとメンテンナンスや資産価値につながる改修をしてくれています。

また、仮に投資しているJリートの保有物件が老朽化して競争力がないと思ったら、Jリートを売却してもっと競争力のある物件を保有しているJリートに乗り換えることも極めて簡単にできます。

つまり、リート投資の場合は、タワーマンションと違って個人が資産劣化リスクを負わずにすみます。

まとめ

タワーマンションに住むことと購入は切り離して考えたほうが良い、というのが私の提案です。

タワーマンションに住むために、個人が巨大な不動産劣化リスクを負って購入する必要はないと思います。

いまはJリート投資で安定的に3.2%前後の税引き後配当を受けられます。

このため「タワーマンションを購入する資金はJリート投資に回し、Jリートの配当金でタワーマンションを借りて住む」ほうが資産の安全性・換金性の観点で優れた投資方法だと思います。

タワーマンションを購入するメリットが一つあるとすると、借金をして購入し物件の価格が上がった場合は大きなリターンを得られることです。

ただ、これは不動産投資のメリットと言うよりも、借金をしてレバレッジを掛けた場合のメリットと位置づけたほうが正確です。

今の人口減少社会の日本で不動産の価値が継続的に値上がりすることが期待できるとはとても思えないので、より安全性の高いJリート投資にとどめておいたほうが懸命なのではないのか、と私は思います。

タワーマンションの購入されているあなたも、Jリート投資から得られる配当金でタワーマンションに賃貸で住む、という別の選択肢も検討されてみてはいかがでしょうか。

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