あなたのJリート銘柄の選び方は何でしょうか?

新規にJリートに投資したり、あるいは銘柄を入れ替えるときに、選択肢が多すぎて迷いませんか?

Jリートは基本的にはBuy & Holdで継続的な配当受け取りを目指すものです。

ただ、株価が上がりすぎたりて利回りが低下したり、物件運用状況が悪化し利回りが低下したりした場合は、運用効率をあげるために時折銘柄の入れ替えも必要です。

あなたのJリート銘柄選択が容易にできるように、今回は私のJリートおすすめ銘柄と選定基準について紹介します。

本記事の対象と読んで得られること
  • 対象:これからJリート投資に取り組もうと思っているが、銘柄選定で悩んでいる投資家
  • 得られること:平均利回り4%を超えるJリートおすすめ10銘柄銘柄と私の考える選定基準が理解できます。
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Jリート銘柄選定の基準

Jリート銘柄選定基準の概要

私の考えるJリート銘柄選定の基準は以下の6つを満たすものです。

    • 決算期を分けて銘柄を選ぶ
    • 時価総額は1,000憶円以上であること
    • 分配金利回りは4%以上かつJリート利回りの平均は越えること
    • 商業施設特化型リートはできるだけ避けること
    • NAV倍率が低いこと
    • 保有不動産が広範囲に分散していること

以下でもう少し詳しく説明します。

決算期を分けてJリート銘柄を選ぶ

Jリート投資の目的は値上がり益というよりは分配金目的だと思います。

生活費等毎月の支払いに使うことを考えると分配金はできるだけ毎月受け取れたほうがいいです。

すなわち、ポートフォリオの中で決算期が同じ月の銘柄に集中しないことが重要です。

Jリートは幸いなことに決算月が銘柄によって異なり、これにより分配金の支払い月も異なります。

例えば、以下のように配当金の支払い月がそれぞれ異なります。

1月星野リゾート
2月阪急阪神リート
3月ジャパン・ホテル・リート
4月日本ロジスティクスファンド
5月積水ハウス・リート

違った決算月の銘柄を組み合わせることで、毎月分配金を受け取れるようなポートフォリオを組みことが可能です。

できるだけ決算月が分かれるようにJリートの銘柄選定をしましょう。

時価総額1,000憶円以上

Jリートの時価総額については特に基準はないのですが、通常は1,000億円以上を選ぶようにしましょう。

以前行ったセミナーでリートの運営者の方から聞いた話ですが、時価総額が小さいと機関投資家の内部基準によって機関投資家の投資対象から機械的に外れてしまうようです。

ある程度の資産規模がないと、機関投資家にとっては流動性が問題となり機動的に売買ができない恐れがあったり、あるいは機関投資家の少しの買いや売りで株価が大きく変動してしまったり、そんなリスクがあるため避けているのだと思います。

こうなると個人投資家だけが投資するような状況になります。

一般的に投資口を買う人が多ければ多いほど、様々な人が様々な思惑で売買をする中で、株価は安定する可能性が高いです。

また運用の観点でも、後で述べますが、物件が広く分散されていることが望ましいです。

時価総額が小さいということは、保有物件の資産額も小さいということで、物件の分散度合いが高くない可能性があります。

きちんと広範囲に分散して物件を保有するという観点でも、時価総額が一定規模以上であることは重要です。

今のJリートの銘柄を見ていると、最低でも時価総額で1,000憶円以上ある銘柄でないと安定的な投資はできない、と思っています。

時価総額にも注目して、Jリートの銘柄選定をしましょう。

分配金利回りは4%以上かつJリート利回りの平均は越えること

最近は日本の通常の株式でも配当利回り4%-5%の銘柄も多くなってきました。

例えば、JTは5%を越え、三菱商事の4%前後の配当利回りです。

Jリートはそもそも高利回りが売りの商品ですので、配当利回りが低いものは配当金狙いには向きません。

配当利回りは税引き前で4%は欲しいですね。

税引き前4%ということは、日本の所得税約20%を引いた税引き後は3.2%となります。

私の経験上配当金生活をするために必要な運用利回りは最低でも税引き後で3%、例えば1憶円を運用して年間300万円の税引き後配当金を受け取れるレベルです。

年間300万円で生活ができるかと聞かれれば私には少なすぎて無理ですが、やろうと思えばできなくはない金額です。

ここからJリートの税引き前分配金利回りを逆算すると4%は欲しいという計算です。

また、Jリート銘柄の中で相対的な運用パフォーマンスの良さも重要ですので、Jリートの分配金利回りの平均を越えるものを選びたいです。

商業施設特化型リートはできるだけ避けること

米国のリテールビジネスをみていると米アマゾンとの競合でおもちゃやさんのトイザらスが倒産する等、商業施設への需要が今後とも続くかどうか疑問です。

eCommerceがもっと主流になればお店に行ってモノを買うことが減り、お店自体もショッピングモールに出店しないような事態も考えられます。
(アメリカの商業施設の状況については「閉店が続くアメリカ小売業「最期の日々」の記事を参照)

自分が商業施設特化型リートに投資しているときに、自分のJリートが保有している商業で閉店が相次ぎ配当金が減らされていったら嫌ですよね。

アメリカで商業施設について今起こっていることが、日本でも将来起こりうる可能性は十分にあります。

直近ちょっと調べてみただけでも日本での大きな商業施設の撤退(予定も含む)としては以下があり、商業施設運営は一般的には厳しい時代だという印象を受けます。

  • イトーヨーカドー 古河店
  • 伊勢丹 府中店
  • イオンモール 川口
  • 新潟アルタ
  • イオン 上峰店
  • イオン 福重店

建物の老朽化による建て直しのための閉店であればポジティブな閉店で将来的な再開発により収益の回復が見込めるのでいいのですが、多くは収益が上がらないための閉店です。

外部環境を考えると、日本では中長期的には人口は徐々に減っていくのが確実です。

特に地方や郊外の人口は減る一方でしょう。

多くの商業施設は地方や郊外にありますが、そういった特に人口の減少が確実な地域において、商業施設への需要が今後継続的に伸びていくとは考えにくいです。

このため、中長期的にJリートを保有する場合、中長期的に運用パフォーマンスが悪化するかもしれない商業施設特化型リートは選択肢に入れにくいと考えています。

これがJリート選定基準において商業施設特化型リート外すべき理由です。

NAV倍率が低いこと

NAV倍率というのは投資口当たりのリートが保有している不動産の価値と株価の間の関係性を示したもので株式投資でいうPBRのような指標です。

専門用語は専門家の定義を参照したほうが良いのでJapan-Reit.comの定義を引用しましょう。

NAV倍率とは、

株価の割安度を示す指標。株価÷1口あたりNAVで算出される。FFO倍率がキャッシュフローに注目した投資指標であるのに対しNAV倍率は不動産の時価に注目した指標と言える。

と書かれています。

NAVはNet Asset Value(純資産)の略語で、株価に対して純資産がどれくらいあるのかを示す指標です。

PBR同様にNAVも低いほうが割安である可能性が高いです。

例えば、株価の時価総額が1,000憶円に対し純資産が1,000憶円あれば、NAV倍率は1倍です。

NAV倍率が高いということはそれだけその銘柄に需要があるともいえるので、NAV倍率が高いことは一概に悪いことではないのですが、銘柄を選ぶという観点では低いほうが良いと私は考えています。

ただ、低すぎるのも何かウラがある気がするので、ちょうどよいバランスを見るのが重要です。

私の経験上NAV倍率 0.9以上~1.2以下くらいのレンジでJリートの銘柄を探すのがよいです。

保有不動産が分散していること

最後は保有不動産の分散度合いです。

リートの中には森トラストホテルリートのように4つの不動産しか保有していないリートもあります。

保有物件が少ないと一つの物件で何かがあった(大きなテナントの退去等)があったときに収益力が一気に落ちる危険性があります。

多くのリートは広範囲な物件に投資しているのであまり気にする必要はないですが、あまりにも保有物件が少ないものは避けましょう。

また、物件へのリスクという点では自然災害のリスクも考慮する必要があります。

日本は頻繁に台風や地震などの自然災害がある国です。

Jリート保有の建物は比較的メンテナンスもきちんとしていているので台風やちょっとした地震で大ダメージを受けるととは思えません。

実際に過去に台風や地震があった場合でも、少なくとも私の保有銘柄の中では大ダメージを食らった例はありません。

但し、阪神大震災や東日本大震災クラスの大地震がくれば、さすがにJリート保有の建物でも大ダメージを受けるでしょう。

大地震は誰にも予測しえないものですが、配当金投資家としてはそのような予測しえない事態もリスクヘッジことが必要です。

物件を広範囲に分散し、できれば地理的にも分散して保有しているJリートを優先的に選びましょう。

なお、都心特化型等ある特定の地域に集中したJリートが魅力的過ぎて選ばざるをえないのであれば、それとは別の地域に特化したJリートも選び、Jリート自体のの銘柄分散によって地理的な分散を実現するのも考え方の一つです。

2019年 Jリートおすすめ銘柄(平均利回り4%越え)

上述のJリート銘柄選定基準を考慮し、2019年のJリートおすすめの銘柄を10つ選んでみました。

なお、分配金利回り情報はJ-REIT情報一覧からで、かつ情報は2019年7月のものです。

Jリートの株価はそれほど大きく変動せず、また分配金も大きく変動することは少ないので、分配金利回りもだいたいいつもこのくらいと想定してよいでしょう。

GLP投資法人:物流リート

  • 決算月:2月、8月
  • 分配金利回り:4.28%
  • 時価総額:4,745億円
  • NAV倍率:1.09倍
  • 選定理由:物流リートで分配金が安定、規模も大きく分配金利回りも高い。

 

大和ハウスリート:総合リート

  • 決算期:2月、8月
  • 分配金利回り:3.88%
  • 時価総額:5,635億円
  • NAV倍率:1.04倍
  • 選定理由:スポンサーが大和ハウスで強力かつ規模はGLPも上回る巨大リート。明確に規模の拡大を目指しているのが良い。2019年2月に公募増資をしたので、直近では増資リスクは少ない。利回りが高い。
  • 注:利回りが4%を切ったので銘柄入れ替え対象

 

ジャパン・ホテル・リート:ホテルリート

  • 決算月 12月
  • 分配金利回り:4.05%
  • 時価総額:4,065億円
  • NAV倍率:1.20倍
  • 選定理由:ホテルリートとしてアジア最大級の規模。分配が年一回ではあるが、分配金利回りは高い。

 

アクティビア・プロパティーズ:大都市商業施設及び東京オフィス

  • 決算月:5月、11月
  • 分配金利回り:3.98%
  • 時価総額:3,821億円
  • NAV倍率:1.16倍
  • 選定理由:商業施設が入っているが大都市中心部の施設なのでそれほど退店リスクはない。大都市都心部の物件なので、退店があったとしてもすぐに埋まる。

 

インヴィンシブル投資法人:住宅+ホテルリート

  • 決算月:6月、12月
  • 分配金利回り:5.59%
  • 時価総額:3,749億円
  • NAV倍率:1.19倍
  • 選定理由:日本ロジスティクスファンドの株価が上がり、利回りが下がってしまったため、インヴィンシブル投資法人に置き換え。時価総額が3,000億円を超える中では、配当金利回りが一番高いため組入。

 

産業ファンド:産業施設、物流リート

  • 決算期:1月、7月
  • 分配金利回り:4.19%
  • 時価総額:2,578億円
  • NAV倍率:1.37倍
  • 選定理由:物流専門のリートではないが産業用途のリートなので契約期間が長期であり分配金が安定。配当利回りが非常に高い。2019年5月に増資を発表したが、株価は上昇。産業ファンドは増資がとてもうまいリートなので、希薄化をあまり恐れる必要がないのもいいです。
  • 注:株価が高騰しすぎたので銘柄入れ替え対象

 

日本賃貸住宅:住宅リート

  • 決算期:3月、9月
  • 分配金利回り:4.50%
  • 時価総額:1,456億円
  • NAV倍率:0.99倍
  • 選定理由:住宅リートなので分配金が安定。株価が直近で下落しており投資タイミングとしてよい。
  • 注意点:2019年10月の消費税増税により、運用コストは確実にアップするため、分配金に影響するリスクがある。

 

星野リゾート:ホテルリート

  • 決算期:4月、10月
  • 分配金利回り:4.73%
  • 時価総額:1,235億円
  • NAV倍率:1.01倍
  • 選定理由:インバウンドなどホテルの需要はまだまだ続く。競争力のある施設を保有している。分配金利回りが高い。

 

福岡リート:九州エリアに特化したリート

  • 決算期:2月、8月
  • 分配金利回り:4.15%
  • 時価総額:1,416億円
  • NAV倍率:1.08倍
  • 選定理由:商業施設キャナルシティ博多への投資比重が大きいのは気になるが、ポートフォリオを吸収にチリ分散できることと、九州の有力企業オールスターがスポンサーで信頼性が高いので私は投資をします。

 

阪急阪神リート:関西エリアの商業施設等

  • 決算期:5月、11月
  • 分配金利回り:4.12%
  • 時価総額:1,050億円
  • NAV倍率:0.96倍
  • 選定理由:商業施設が比較的多いが地域特化型リートという位置づけで選んだ。先に選んだアクティビア・プロパティーズが東京中心に物件を保有しているため、阪急阪神リートを入れることでポートフォリオの地域的なリスク分散効果を期待する。

Jリートの株価が高騰してしまったので、大和ハウスリートの分配金利回りが4%を割っています。

ただ、ポートフォリオ全体としてはまだ分配金利回り4%以上をキープしています。

インヴィンシブル投資法人を組み入れたことで、決算期の観点で12ヶ月すべての月が決算月となるポートフォリオが完成しました。

まとめ

本記事では、2019年のJリートおすすめ銘柄と選定基準を紹介しました。

今回のJリート銘柄の組み合わせは、

    • ポートフォリオ全体の分配金利回りは4%を越える
    • 一年のうち12ヵ月で分配金が受け取れる
    • すべて時価総額1,000億円以上でかつ商業施設特化型リートは入っていない

という特徴があります。

これは一例ですが、こういうのも参考にしながら、あなた自身のJリートポートフォリオを作ってみましょう。

安定した配当金収入を得られると、日々余裕ができてきっと人生が変わりますよ。

なお、Jリート投資におすすめな証券会社は私も使っているGMOクリック証券です。

まだ口座開設をされていない方はこちらからどうぞ。口座開設・維持に費用はかかりませんよ。
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Jリート投資におすすめな証券会社については以下の記事も参考にしてください。

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