分散投資のほうが安全だっていうことで資産を広範囲に分散しすぎて管理しきれなくなっています。少額で買ってレビューしていこうって思って買ったはいいが、レビューせずに放置しているとかも多くあります。

「バフェット太郎の秘密のポートフォリオ」のバフェット太郎さんや「たっちゃんの配当金生活・株主優待生活・マネー情報」のたっちゃんさんのようにきちんと機械的な運用ルールを決めたほうがいいんだろうといまさらながら思いますよ。

保有しているJリートが値上がりしてきて利回りも低下し、さすがにこれは見直さないといけないなあと感じたのでJリートの運用ルールを考えてみました。

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Jリート保有の目的

Jリート保有の目的は日本円のキャッシュフローを確保することです。資産の過半がシンガポールリートであり、配当によりシンガポールドルのキャッシュフローは潤沢にあるのですが、シンガポールドルの配当金を日本に持ってくるのがめんどくさいので使えないですよね。シンガポールには送金規制はないので日本に送金するのは容易なのですが、それでも海外送金なので多少手間はかかってしまいます。

家計のキャッシュフロー源が給料だけなのはリスキーなので、Jリートで配当金をもらい日本円収入を強化したいというのが保有の目的です。

Jリート銘柄選定の基本ルール

毎月分配金をもらうことを基本ルールにしています。シンガポールリートとは違いJリートは決算期が銘柄によってばらばらに分かれているので、毎月分配金をもらうポートフォリオを組んでいます。

いまはこんな感じです。

決算期 配当金

支払月

銘柄
1月 4月 東急リアル・エステート

日本ロジティクスファンド

産業ファンド

ケネディクスレジデンシャル

コンフォリアレジデンシャル

2月 5月 オリックス不動産

福岡リート

GLP

ヒューリックリート

三菱地所物流リート

3月 6月
4月 7月 プレミア

星野リゾート

積水ハウス

5月 8月 阪急阪神

日本プロロジス

6月 9月 フロンティア

インヴィンシブル

7月 10月 東急リアル・エステート

日本ロジティクスファンド

産業ファンド

ケネディクスレジデンシャル

コンフォリアレジデンシャル

8月 11月 オリックス不動産

福岡リート

GLP

ヒューリックリート

三菱地所物流リート

9月 12月
10月 1月 プレミア

星野リゾート

積水ハウス

11月 2月 阪急阪神

日本プロロジス

12月 3月 ジャパン・ホテル・リート

フロンティア

インヴィンシブル

銘柄入れ替えをするとしても、できるだけこの方針は維持しようと思っています。

Jリート銘柄入れ替え検討のタイミング

分配金をもらうのが目的で投資していますので、配当利回りが低くなったら(株価が上がりすぎたら)売ることにします。

具体的には配当利回りが3.5%を切ったら売ります。

私のポートフォリオでは

東急リアルエステート 3.48%

コンフォリアレジデンシャル 3.48%

が該当します。オリックス不動産も利回りは下がっていますがまだ3.5%までは落ちていませんのでいまはホールド。

Jリート銘柄選択基準

  • リスク分散のため各決算月ごとに3リート以上を配置。
  • 配当金利回りはREIT平均分配金利回り(%)を上回る
  • 配当金利回りは4%以上
  • NAV倍率は1.1以下
  • 時価総額500億円以上
  • できるだけ各決算月ごとに資産が均等になるように

としてみます。

今回のJリート銘柄入れ替え

現状のポートフォリオを基準に照らしてみると、

  • 東急リアルエステート、コンフォリアレジデンシャル売却後も決算期1月、7月の銘柄数は3なので決算月はあまりこだわる必要はない。
  • 産業ファンドの利回りが高くなっているのでチャンスはありそう。
  • 資産金額として決算期5月・11月が弱い。

となります。

決算期5月・11月の銘柄だと阪急阪神リートが基準に該当するので買いますところですが株価が上がりすぎているのもあって躊躇しますね。

決算期3月・9月は株式の配当があるのでJリートは無くてもいいので特に割安そうなものがなければパスします。

まとめ

Jリート運用ルールは

  • リスク分散のため各決算月ごとに3リート以上を配置。
  • 配当金利回りはREIT平均分配金利回り(%)を上回る
  • 配当金利回りは4%以上
  • NAV倍率は1.1以下
  • 時価総額500億円以上
  • できるだけ各決算月ごとに資産が均等になるように

でとりあえずいきます。

今回の銘柄入れ替えとしては

東急リアルエステートとコンフォリアレジデンシャルを売却する。売却理由は株価上昇で利回りが低すぎるから。

投資する銘柄は、産業ファンド(1月、7月)、福岡リート(2月、8月)、星野リゾート(4月、10月)の3つのどれかですが、福岡リート・星野リゾートはそれなりに投資済みなので産業ファンド追加投資を優先とします。

Jリートは基本的にはあまり頻繁に売買はせずに、株を買って保有し続け配当金をもらうというのが多くの方の基本的な投資方針ではないかと推測しますが、自分なりのJリート投資運用ルールと銘柄入れ替えルールをもって、事前に決めたタイミングで時々銘柄の入れ替えをしていくことで運用パフォーマンスが上がる可能性もあります。

みなさんもご自身のJリート保有銘柄を時折見直してはいかがでしょうか。

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