2019年10月に消費税が現行の8%から10%に増税される予定です。

私は漠然と2019年10月以降モノを購入した際の支払金額が2%増えるので、高額なモノはその前に買わないといけないなと思っていた。消費へのインパクトのみ考えていたわけですが、どうやら投資の面でもインパクトがありそうなことが判明しました。

ふと、コンフォリアレジデンシャルの資産運用報告を読んでいたところ「なぜ、消費税が増税になると住宅系REITの分配金は下がるのですか?」というコーナーがあり(p4)、回答として

物件管理委託費や修繕費等の費用は課税されるため、消費税が増税されると費用が増えることになり、結果として分配金が減少することになります

と説明がありました。

消費税増税が2019年10月に予定されているのは知っていましたが、まさか自分の保有するリートに影響するってのは考えもしませんでした。

住宅系リート銘柄は、住宅専業と兼業の二タイプがありますが銘柄としては以下のようなものです。

  • 平和不動産リート投資法人
  • 日本賃貸住宅投資法人
  • 日本アコモデーションファンド投資法人
  • アドバンス・レジデンス投資法人
  • コンフォリア・レジデンシャル投資法人
  • サムティ・レジデンシャル投資法人
  • 積水ハウスリート投資法人

賃貸マンションの名称としては、

日本アコモデーションファンド:パークアクシス、パークキューブ

アドバンス・レジデンス:レジティア

コンフォリア・レジデンシャル:コンフォリア

サムティ・レジデンシャル:S-FORT

平和不動産リート:HFレジデンス

積水ハウスリート:エスティメゾン

といった共通のブランド名を付けている場合が多いです。なお、日本賃貸住宅投資法人だけは一貫したマンションのブランド名がなく名称はバラバラです。賃貸住宅を探していて上記のようなマンションの名前を見たことがある人も多いのではないでしょうか。

私も日本に戻ってきて賃貸住宅を探しているときにリート保有の物件をいくつか見ました。価格帯は安くはないのですが、リートが管理しているものは一般的にはメンテナンスがきちんとしていてマンションの設備としてもきちんとしているので人気です。その時一瞬リート保有の物件で空いているものがあったのですが、あっという間に取られてしまったのを覚えています。

住宅系リートは構造的に消費税増税には脆弱です。賃貸住宅を個人の大家から借りるときに消費税ってかかっていませんよね?私は現在URに住んでいるのですが、毎月の賃料に消費税はかかっていません。住宅系リートは法人ですがURと同様に消費者に消費税を請求できません。

しかしながら、住宅系リートが保有不動産のメンテナンスなどで外部業者に委託する場合は、外部業者からの請求には消費税がのせられて請求されてきてしまいます。消費税を顧客に請求できないが、自分たちがサービスを受けるときは消費税を請求されてしまうのです。

ちなみに、私が海外に住んでいた頃その国で賃貸住宅を探すときにも法人保有の物件があったのですが、その国では法人保有の物件の場合は消費者に消費税が上乗せされて請求されていました。法人所有の物件であっても、消費者に消費税が請求できないというのは日本だけの特殊事情のように思います。

消費税増税によって住宅系リートの運用コストは上昇して、利益が減少する可能性があります。8%から10%への2%の増税なので致命的なコストアップではないですが、分配金への影響は何らかの形でありそうです。

当然のことながら、住宅系リート運営会社は消費税増税に対しては対策を講じているはず。Jリート投資家の視点としては、今後住宅系リートに投資する際は、2019年10月の消費税増税の分配金への影響がどれほどなのかをある程度把握してから投資の判断をしたほうがよさそうですよ。

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