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東急不動産ホールディングスの株価が暴落しています。2018年12月21日時点で株価は527円ですが、2018年10月初めの株価は800円ですから3ヵ月で35%株価が下落しました。同じ期間で三井不動産、三菱地所は10%程度の株価下落ですから、東急不動産ホールディングスの株価の暴落度合いのひどさが際立っていますね。

ここまで株価が下がると、ひょっとして買いのチャンスが到来したんじゃないか?と思ってしまいます。

今回は東急不動産ホールディングスを買うべきかどうかについてまとめてみます。

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東急不動産ホールディングスとは?

東急不動産ホールディングスは、東急不動産、東急コミュニティー、東急リバブルの三社設立した東急電鉄グループの不動産部門の持ち株会社です。セグメントは、都市、住宅、管理、仲介、ウェルネス、ハンズ、次世代・関連事業に分けていて、主要なセグメントとしては都市31%、住宅14%、管理18%、仲介11%、ウェルネス11%、ハンズ11%です。

不動産会社というとマンションやビルを開発し販売して利益を得るタイプの会社もありますが、東急不動産ホールディングスの場合それは「住宅」の14%のみです。他、都市(オフィスビル・商業施設の開発と運用)、管理、仲介は定常的な取引に基づくストック型のビジネスです。不動産会社としては三菱地所、三井不動産、住友不動産に近い安定収益の比重が多いビジネスモデルです。

株価暴落の原因

東急不動産ホールディングスは2018年10月3日に公募増資を発表しました(「公募及び第三者割当による新株式発行及び自己株式の処分並びに株式売出しに関するお知らせ」)。これにより株価が急落したところに株式市場全体が急落してきたのでさらに大幅に株価が下がっていったという状況です。

東急不動産ホールディングスは現在基盤である渋谷駅周辺を含めた広域渋谷圏の大規模な再開発をやっていて、今回の公募増資で調達した資金はそのために使われます。同社は非常に魅力的な開発パイプラインを持っていて公募増資自体は悪い話ではないと思うのですが、タイミングが最悪でした。

東急不動産ホールディングスのおすすめポイント

幸いなことに東急不動産ホールディングスの株式を保有していませんでしたので、今回の株価暴落は安値で優良不動産会社の株を買う大きなチャンスかなと思っています。

私の見たところでは、東急不動産ホールディングスは次のおすすめポイントがあります。

  • 都心部の開発パイプラインが非常に魅力的。最近グーグルが渋谷にオフィスを移転するなど渋谷駅周辺がまた活況を取り戻しています。少し前ですがヒカリエも開業しましたね。渋谷駅周辺は東急グループが非常に強いエリアですが、ここに「南平台プロジェクト」「渋谷フクラス」「渋谷駅桜丘口地区再開発計画」といった大規模な開発計画を持っているうえに、鹿島と共同で「竹芝地区開発計画」も進めています。東京都心部は日本でも突出して人・モノ・カネが集中していて、ここに4つもの大規模開発パイプラインを持っているのは非常に魅力的です。
  • 収益のベースが安定している。東急不動産ホールディングスの売り上げ構成の中で「分譲」が占める割合は14%のみで、残りは賃貸、運用、管理、仲介、その他事業です。分譲事業は開発・販売を延々と繰り返さなければならず、うまく当てれば大きな収益は生み出せるものの浮き沈みの多いビジネスです。半面、賃貸、運用、管理、仲介は一時的に売り上げが急拡大することはないものの安定した収益を上げられるビジネスです。東急不動産ホールディングスはこの部分が大きく収益が安定していることも魅力的です。
  • 配当利回りが比較的高い。過去の推移をみると、東急不動産ホールディングスの年間配当は15円程度で年々増加する傾向にあります。現在の株価で計算すると配当利回りは2.9%程度で、同業で賃貸の比重が高い三井不動産、三菱地所、住友不動産に比べると高い水準です。野村不動産ホールディングスと比べると低いのですが、野村不動産ホールディングスは分譲が中心です。収益の安定性の観点で野村不動産より東急不動産ホールディングスのほうが上なので、あまり比較しても意味がありません。
  • 公募増資をしたので当面の増資はない。今回2018年11月に増資を実行しましたので、当面は新たに新株発行の懸念はないでしょう。東急不動産ホールディングスは有利子負債が1兆円を越えていて自己資本比率も20%と低い(同業の自己資本比率は三菱地所29%、三井不動産35%)はので増資の懸念はあったかと思いますが、当面そのリスクがないのは投資家としては安心できます。

まとめ

株価暴落により、東急不動産ホールディングス株に投資するチャンスが来たと言えるでしょう。広域渋谷圏は将来的にも大きな集客が見込める地域であり、ここに盤石の基盤を築いていて、大きな開発パイプラインを持っている東急不動産ホールディングスの事業は魅力があります。

株価が今の水準くらいまで落ちてくれば、中長期的な事業成長と配当金を考えて買ってもよいのではないかと個人的には感じました。

みなさんも自分なりの視点で東急不動産ホールディングスの株価暴落をチャンスと見るかどうか考えてみてください。

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