日本賃貸住宅投資法人という住宅系(レジデンシャル)リートがあります。賃貸住宅特化型リートです。

最近株価が大きく下落しており、投資機会が来たのかどうか検討してみます。

(2018年9月終わり頃の株価が90,000円でいま12月中旬で85,000円と約5%下落しました)

Jリートの投資銘柄を検討している人々向けに日本賃貸住宅投資法人の検討の参考になれば幸いです。

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日本賃貸住宅投資法人とは?大和証券系の住宅リート

日本賃貸住宅投資法人とはその名の通り日本の賃貸住宅に特化したリートです。スポンサーは今は大和証券グループ本社。

旧プロスペクトリートを吸収したり、スポンサーが変わったり、紆余曲折した結果今の大和証券グループ本社がスポンサーとなり体制になりました。運用会社は大和リアル・エステート・アセット・マネジメントです。同じ運用会社が扱っている上場リートとしては他に

  • 大和証券オフィス投資法人
  • 日本ヘルスケア投資法人

があります。

時価総額の面では大和証券オフィス投資法人が3,400憶円、日本賃貸住宅投資法人が1,400憶円なのに対し日本ヘルスケア投資法人が120憶円と極めて小さいため、おそらく将来的には日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が合併すると予想しています。会社側はそのつもりはないといっていますがね。

このような事例としてはケネディクスレジデンシャルとジャパンシニアリビング投資法人が合併したケースがあります。会社側は否定していますが、同様のことは起こってもおかしくはない前提の元で投資すべきでしょうね。

投資対象は賃貸住宅で

  • ワンルームとファミリーの組み合わせ
  • 東京23区と3大都市圏を中心とした全国の組み合わせ

両方を考慮し広く投資対象を分散させています。 このため保有物件数が198(2018年9月30日時点)(時価総額1400憶円)と非常に多いのが大きな特徴です。

比較対象として他の住宅リートと物件数を比べてみると

ケネディクスレジデンシャルネクスト 117物件(居住用のみ)(時価総額1450憶円)

コンフォリアレジデンシャル 117物件(時価総額1700憶円)

日本アコモデーションファンド 127物件(時価総額2620億円)

アドバンスレジデンス投資法人 261物件(時価総額4150憶円)

となり、同等レベルの時価総額の住宅特化リートの中ではやはり物件数が多いです。

日本賃貸住宅投資法人の魅力:住宅リートの安定性と高利回り

私が日本賃貸住宅投資法人に関心を持ったのは、

  • 利回りが4.59%と高い
  • 稼働率はずっと98%前後の高い水準を維持
  • 広範囲に物件を保有し、リスクが分散している
  • 分配金のページを見ると、過去から非常に安定した分配を出し続けている。

という点です。

商業施設リートだと例えばイトーヨーカドーが退去してテナントに大穴が開いたりすることもありますし、オフィス系でもキーのテナントが移転するなんてこともあります。住宅系リートの場合一つのテナントへの依存度が非常に低いので退去による分配金へのインパクトがほとんどありません。また、リートが運用している物件は基本的にきちんと管理されている物件が多いため、退去してもすぐに埋まるケースが多いようです。

不況だろうとどんな状況でも安定した分配金を出せそうだ、というのが魅力です。

日本賃貸住宅投資法人のリスク:増資と増税

日本賃貸住宅投資法人への投資には二つのリスクがあると考えています。

増資消費税増税です。

Jリートには増資による規模拡大は避けられないものですが、増資が発表されると株価が下がるのも事実であり、できるだけ増資の直撃は避けたいものです。

日本賃貸住宅投資法人の場合、過去の例を見るとだいたい2-3年に一度増資をしています。最後に増資をしたのが2015年5月ですから既に3年7カ月がたっているわけです。時間を考えるといつ増資してもおかしくはないタイミングです。

さすがに、いまソフトバンクのIPOをやっている真っ最中に増資の発表はしないと思いますので、私の個人的観測だとソフトバンクのIPOが終わって少ししたら増資の発表をするんじゃないかと予測しています。あくまで個人の見方ですが。リートとしては増資は規模の拡大につながりポジティブですが、投資家にとっては株価下落の可能性が出てくるリスク要因です。

もう一つが消費税増税問題です。「2019年10月消費税増税の住宅系リートへの影響について検討してみた」でも書いたのですが、物件管理費など物件を維持運用するためのサービス費用は消費税が課されるので、今の8%→10%になった場合は単純に運用コストが増えるということです。住宅リートなので賃料には消費税を請求できないものの、コストには消費税が乗っかってくるという構造ですね。物件数が多いと管理費も掛かるので、この2%増税のインパクトは少なからずあるのではないかと恐れています。

日本賃貸住宅投資法人への投資タイミング:今はまだ早いかも?

昨今の株価の下落により、日本賃貸住宅投資法人は利回りも高く投資機会が到来したのかな?と感じたのですが、二つの理由で今は見送るべきだと考えます。

  1. 増資のリスクがある
  2. 消費税が8%から10%になることの分配金へのインパクトがいまいちきちんと予測できずリスクが判断できない

逆に言うと、増資が実行され、消費税が10%になった後の最初の決算で状況さえわかれば投資してもいいでしょう。消費税増税が実行されるのが2019年10月ですから、投資タイミングとしては2020年の春くらいでしょうかね。

今は見送るべきだなあというのが私の見解です。

Jリート銘柄選択基準から見る日本賃貸住宅投資法人

念のため「Jリート投資運用ルールと銘柄入れ替えルールについて考えてみた 」で記載したJリート銘柄選択基準に合致しているかを見てみましょう。

リスク分散のため各決算月ごとに3リート以上を配置。

→日本賃貸住宅投資法人の決算期は3月、9月で、現在私の保有ポートフォリオでこの決算期のリートはありません。このため日本賃貸住宅投資法人の投資は私のJリートポートフォリオの分配金受領月の穴を埋めることになりとても良い投資です。

配当金利回りはREIT平均分配金利回り(%)を上回る

→Jリートの平均分配利回りは4.11%で、日本賃貸住宅投資法人の利回りは4.59%で平均を軽く上回ります

配当金利回りは4%以上

→利回りは4.59%

NAV倍率は1.1以下

→NAV倍率は0.99

時価総額500億円以上

→時価総額は1400憶円ある

アクティビア・プロパティーズ投資法人と同様に、日本賃貸住宅投資法人も私のJリート選択基準に合致します。

まとめ

コンフォリアレジデンシャルを売却した資金の投資先を探す中で、日本賃貸住宅投資法人はどうかなと思い投資機会が来たのかどうか検討してみました。

以下の2つの理由で買い付けは見直します。

  • 増資で株価下落リスクがある
  • 消費税増税のインパクトを正確に見通せない

私の掲げたJリート銘柄選択基準にも完全に合致はするので本来であれば買ってもいいのですが、ほかのリスクがあると感じました。

Jリート投資は長期保有前提で慎重に投資判断をするものなのです。今回の検討結果にも含め、ゆっくり時間をかけて質の高いポートフォリオの構築を目指していきましょう。

この記事がJリート投資の銘柄選定の参考になれば幸いです。

他のJリート銘柄も検討していますのでご参考までに。

増資で株価下落!アクティビアプロパティーズ投資法人への投資を検討してみた

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