アクティビア・プロパティーズ投資法人というリートがあるんですけど、最近株価がかなり下落しています。一カ月前に480,000円だったのがいま455,000円です(12月11日現在)。たかが5%の下落ですが、リートは価格変動が緩やかなのでリートとしては大きな変動です。

アクティビア・プロパティーズ投資法人は前から投資したかったJリートなので、チャンス到来なのか?とワクワクしています。

アクティビア・プロパティーズ投資法人への投資について検討してみたので皆さんに紹介します。

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アクティビア・プロパティーズ投資法人は東急不動産がスポンサーのリート

アクティビア・プロパティーズ投資法人は、東急不動産ホールディングスをスポンサーとするリートです。「東急」と名の付くJリートはもう一つ「東急リアル・エステート投資法人」がありますが、こちらは東急電鉄のほうがスポンサーです。

アクティビア・プロパティーズ投資法人はポートフォリオ構築方針によると

  • 都市型商業施設
  • 東京オフィス

に最低70%を投資するリートです。

主要なポートフォリオは

  • 汐留ビルディング
  • 東急プラザ表参道原宿
  • 神戸旧居留地25番館

等です。汐留ビルディングは東京オフィス、東急プラザ表参道原宿、神戸旧居留地25番館は都市型商業施設に分類されますが両方とも東京、神戸のメインの商業エリアにあるメインの商業施設になります。

アクティビア・プロパティーズ投資法人の魅力

私がアクティビア・プロパティーズ投資法人に魅力を感じているのは、

  • あこがれの場所にある物件を将来持つかも?
  • 増資を発表したばかりで株価が低迷しており、これ以上の株価の下落リスクが少ない
  • 利回りが4.35%と高い

まず最初のポイントが、私的には東急不動産が運用している物件の中では東急プラザ銀座があこがれなんですよね。さすがに東急プラザ銀座は東急不動産ホールディングスの旗艦物件でしょうからリートに渡すっていうのも難しいかもしれませんが、将来的にはリートが運用する可能性もあるじゃないですか。東急プラザ原宿表参道、東急プラザ赤坂はリートが持っているわけですから。

東急プラザ銀座には、ストラスブルゴ、エドワードグリーン、クルチアーニ、キートン等の私があこがれているお店が多数入っています。アクティビア・プロパティーズ投資法人に投資していれば、いつか東急プラザ銀座のオーナーになれるんじゃないかな、という期待がありリート保有したいのです。

増資についてですが、最近は2015年12月15日、2016年12月15日、2017年12月13日、そして今回の増資と4年連続で増資はしていますが、1口当たり分配金の推移を見る限りでは1口当たりの分配金は増加傾向にありますので、そんなに希薄化など増資を悲観する必要はないと思います。毎年増資しているので来年も増資はするかもしれませんが、少なくとも一年間は増資はないでしょう。

配当利回りについてはJapan-Reit.comのデータですが、自分自身で計算しても2017年12月1日から2018年5月31日まで(6ヶ月間)の分配金が9462円で、仮にこれを二倍して年間分配金を計算したとして年18,924円の分配金です。

2018年12月11日時点の株価が455,000円ですから、配当利回りは単純計算で4.159%です。それなりに配当金利回りも高いです。過去の増資を配当金増加につなげてきた実績がありますので、今回の増資も配当金に対してポジティブな効果を生むことを期待しましょう。

アクティビア・プロパティーズ投資法人のリスク:都心部集中

アクティビア・プロパティーズ投資法人のリスクであり、また特徴は大都心部に集中投資しているということでしょう。

南海トラフ大地震が発生する可能性がある(というか発生するのは時間の問題でほぼ必ず地震は発生する)中で都心部の建物に投資するのが果たして妥当なのかは議論の余地があろうと思います。

南海トラフ大地震のリスクは、福岡リートや阪急阪神リートのような福岡、関西地域特化型リートは除いて基本的にすべてのリートに存在するリスクです。

この点については、

  • Jリートへの資産配分比率を一定以下に抑える(例えば資産の10%を越えない)

のような形でリスクコントロールするしかありませんね。地震が怖かったら日本のリートなんて投資できません。一応、アクティビア・プロパティーズ投資法人が保有しているのはハイグレードなオフィス、商業施設なので南海トラフ大地震が来てもある程度耐えられるんじゃないかなと思っています。なんとかなるでしょう。

アクティビア・プロパティーズ投資法人への投資タイミング

アクティビア・プロパティーズ投資法人はいま増資手続き中です。いま株価が下がっており投資してもいいかなというレベルまで落ちてきていますが、投資のタイミングとしては12月18日までに発行口価格が決まってから、でいいのではないでしょうか。

幾らで増資をするかによって株価への影響もあるでしょう。

またリートの性質上株価の変動は緩やかですし、決算期が5月・11月と当面決算期へも時間があることから、このリートの株を買うのは急ぐ必要は全くないと考えています。

Jリート銘柄選択基準から見るアクティビア・プロパティーズ投資法人

Jリート投資運用ルールと銘柄入れ替えルールについて考えてみた」で記載したJリート銘柄選択基準に合致しているかを見てみましょう。

リスク分散のため各決算月ごとに3リート以上を配置。

→アクティビア・プロパティーズ投資法人の決算期は5月、11月で、現在私の保有ポートフォリオでこの決算期のリートは、阪急阪神リートと日本プロロジスの2銘柄。アクティビア・プロパティーズ投資法人を入れると5月、11月決算の銘柄が3銘柄になり基準を満たす。

配当金利回りはREIT平均分配金利回り(%)を上回る

→Jリートの平均分配利回りは4.12%で、アクティビア・プロパティーズ投資法人の利回りは4.35%で平均以上

配当金利回りは4%以上

→利回りは4.35%

NAV倍率は1.1以下

→NAV倍率は1.09

時価総額500億円以上

→時価総額は3000憶円以上ある

こうみていくと、アクティビア・プロパティーズ投資法人は私が記載したJリート銘柄選択基準を完全に満たすんですよね。

まとめ

かなり前から注目はしていてアクティビア・プロパティーズ投資法人の株価が増資を契機に大幅に下落していることから投資機会が来たのかどうか検討しました。

以下の3つの理由で買い付けチャンス到来だと考えます。

  • 増資により株価下落余地が非常に少なくなった
  • 株価下落により配当利回りは十分に高くなった

私の掲げたJリート銘柄選択基準にも完全に合致するので、買わない理由がないですね。みなさんもJリートポートフォリオの一つとして検討されてはいかがでしょうか。

(後記)

その後2018年12月に実際にこの銘柄の買い付けを実施しました。

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