給料とは別に毎月不労所得があったらどうでしょうか?

ここでいうのは完全に労働ゼロで得られる収入です。

マンション投資など不動産に投資して家賃収入を得るというのもいいと思いますが、現物の不動産を持つとなると建物や設備のメンテナンスをしないといけませんし、空室が出たときの対応もしないといけないなど、相当大変です。

不労所得が欲しくて不動産投資したのに、サラリーマン以上に大変だった、なんてことにもなりかねません。

Jリートなら不動産投資の面倒くさいことが全くないよ

Jリートに分散投資した投資ポートフォリオを持つことで、全く労働せずに毎月不労所得を得ることが可能です。

今回は資金1千万円でJリートを使って不労所得を得る方法を検証します。

本記事の対象と読んで得られること
    • 対象:Jリート投資初心者でポートフォリオのイメージを得たい投資家
    • 得られること:一千万円をJリートに投資するとどのような結果になるのかがわかります。投資を始める前のイメージトレーニングができますよ。
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不労所得を得るために現物不動産よりJリート投資がおすすめ

不労所得を不動産投資から得たい場合、個人投資家には現物不動産よりJリート投資がおすすめです。

現物不動産がJリート投資に勝る点があるとすると、レバレッジが効かせられる点です。

現物不動産に投資する場合は通常は借金をします。

つまり、自分の持ち金よりはるかに大きい金額で不動産を購入します。

これがレバレッジ(てこの原理)です。

例えば、自己資金が4千万円しかない投資家が6千万円借り入れて1憶円の物件を買うということができます。

この場合、1憶円の物件を1憶2千万円で売却できれば、利益2千万円を出すことができます。

自己資金4千万円に大して2千万円の利益が出るのでとても儲かります。

ただ、これはもし物件が値上がりして8千万円になると、自己資金4千万円にたいして2千万円の損失が出てしまい大変なことになります。

「サラリーマンが不労所得を得たい」という場合に、このような大きなリスクを取ると管理が大変で不労所得どころではないと思います。

Jリート投資はレバレッジは効かせられないので、利益が大きく出るということはありませんが、次のメリットがあります。

    • 借金をしてレバレッジを利かせないために、逆に安全。
    • 物件のメンテナンスや空室の対応は、Jリートの運営会社がやってくれるので投資家個人は全く何もやる必要がない。
    • 現物不動産の場合一つの物件に集中投資することになりリスクがとても高いが、Jリートは幅広い銘柄に分散投資でき安全性がとても高い
    • 現物不動産は売却するのに非常に時間がかかるうえ手数料も非常に高いが、Jリートは株と同じように売りたいときにすぐに売れ、現金化を非常にしやすい。

私自身もJリートでポートフォリオを組んで運用していますが、特定口座を使っていて税金の申告もする必要がないので、1年間全く労働することなく配当収入を得ています

非常に楽に稼げますよ!

Jリート個別銘柄の選択基準

不労所得を得るという点ではJリートが現物不動産に勝るとして、多くの上場Jリートの中からどう選んだらよいと思いますか?

いろいろな考え方があると思いますが、私が本ブログで提唱するJリート個別銘柄の選択基準は以下です。

    • 決算期が違う銘柄を6銘柄以上組み合わせる
    • 時価総額は銘柄選定時点で1000憶円以上
    • 分配金利回りは4%以上かつJリート利回りの平均は越える
    • NAV倍率が1.2倍以下
    • 保有不動産が10個以上
    • 一つの不動産の全体に占める割合が15%を超えない

    これは以下の記事で書いた内容を、具体的な数字に落とし込んだものです。

    商業不動産特化型リートについては、一般的にはビジネスがオンラインに移行しつつある現状ではリスクが高いといえます。

    ただ、保有ポートフォリオの中で銘柄を十分に分散していればポートフォリオに含めても良いでしょう。

    商業不動産特化型リートを外すと毎月分配型ポートフォリオが若干組みにくいですしね。

    ここは、毎月分配にこだわるなら商業不動産特化型リートは組み込み、商業不動産特化型リートの中長期的なリスクを避けたい人は外すようにしましょう。

    商業不動産特化型リートを外したところで、致命的な問題にはなりません。

    Jリート毎月分配型ポートフォリオ

    Jリート毎月分配型ポートフォリオ

    資金1千万円で毎月分配型ポートフォリオを組んだらどうなるのか、シミュレーションをしてみました。

    銘柄名 投資金額 配当利回り 配当金 決算期
    野村不動産マスターファンド 611,200 4.07% 24,876 2月 / 8月
    ユナイテッドアーバン 507,300 4.11% 20,850 5月 / 11月
    大和ハウスリート 504,200 4.13% 20,823 2月 / 8月
    GLP 443,600 4.68% 20,760 2月 / 8月
    ジャパン・ホテル・リート 569,100 4.53% 25,780 12月
    アクティビア・プロパティーズ 466,500 4.24% 19,780 5月 / 11月
    積水ハウス・リート 592,000 4.15% 24,568 4月 / 10月
    インヴィンシブル 565,200 6.92% 39,112 6月 / 12月
    イオンリート 525,200 4.57% 24,002 1月 / 7月
    日本ロジスティクスファンド 459,400 4.06% 18,652 1月 / 7月
    産業ファンド 585,500 4.15% 24,298 1月 / 7月
    プレミア 530,000 4.20% 22,260 4月 / 10月
    日本リート 375,500 4.56% 17,123 6月 / 12月
    ケネディクスレジデンシャル 542,100 4.46% 24,178 1月 / 7月
    福岡リート 501,900 4.27% 21,431 2月 / 8月
    ケネディクス商業 1,035,200 4.95% 51,242 3月 / 9月
    阪急阪神リート 568,800 4.40% 25,027 5月 / 11月
    星野リゾート 534,000 4.84% 25,846 4月 / 10月
    合計 9,916,700 4.54% 450,608

    18銘柄に991万円投資し、年間合計45万円の分配金を受け取れる想定です。

    なお、この中で商業不動産特化型リートは、イオンリートとケネディクス商業リートです。

    Jリートの株価は変動し、分配金利回りも変動しますが、おおよそこのような分配金になるでしょう。

    投資時期によっては、もう少し低い分配金しかもらえないかもしれません。

    決算期別の分配金

    決算期別に集計してみましょう。

    決算期 配当金金額 銘柄数
    1月 / 7月 86,270 4
    2月 / 8月 81,672 4
    3月 / 9月 73,121 2
    4月 / 10月 69,603 3
    5月 / 11月 65,657 3
    6月 / 12月 52,975 2
    12月 22,097 1

    のようになり、若干の上下はありますが毎月の分配金は安定していますね。

    なお、上記の分配金は年間の分配金予想なので、12月決算銘柄を除き2で割ったものが月々の分配金金額ですからご留意ください。

    毎月の分配金は税引前で2.5万円~4万円といったところです。

    今回のJリート毎月分配型ポートフォリオの注意点

    毎月分配金を受け取ることを目指し、時価総額が1,000憶円以上のものを選ぶと、どうしても決算期が3月、9月の銘柄が1つしか選べません。

    このため今回は若干無理やりにケネディクス商業リートの保有銘柄数を増やさざるを得ませんでした。

    これにより毎月の分配金金額は安定するものの、ケネディクス商業リートだけが他の銘柄の保有金額の倍くらいになってしまい、突出してしまいます。

    ケネディクス商業リートへの集中度が高いものの、全部で18銘柄に分散投資しているので、ポートフォリオ全体としてリスクが高いとまでは言えません。

    ただ、特定の銘柄に多少偏りがあるのは事実ですので、毎月均等の分配金にこだわらないのであればケネディクス商業リートの保有株数は少し減らしてもいいでしょう。

    まとめ

    今回は資金1千万円の前提で、Jリートを使って毎月不労所得を得る方法を検証しました。

    結果としては、資金1千万円をJりーとに投資すると、毎月税引き前で2.5万円~4万円の分配金を受け取れるという計算になりました。

    この金額があれば普段の食生活で1ランク上の良いもの、おいしいものを食べれるようになれますよ!

    Jリートによる毎月分配型ポートフォリオを作れれば、人生を少しづつですがよりハッピーなものにできます

    時間をかけても少しづつ資産を積み上げ、ハッピーライフを実現していきましょう。

    なお、本記事の2019年1月26日の分配金予想に基づくもので、実際の分配金支払い金額はこれと違う可能性はあることをご容赦ください。

    もっとも、Jリートの株価も分配金も安定しているので、大きくは違ってはいないと思います。

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